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香港房产信息:「DSD微调一周年」 一二手住宅交投大增近5成

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  • 2021-03-01 10:33:08
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自从政府于去年5月中放宽DSD至今已逾1年,本港二手交投从谷底反弹,叫价愈升愈有并屡现破顶。回顾今年上半年,整体楼价(以实用面积计)升幅近6%。香港置业高级执行董事伍创业表示,除美国明言会加息外,近期环球央行均以「放水」为主调,尤其与本港关係密切的内地已踏入减息周期,定必对楼市带来正面作用;与此同时,在资金氾滥下,香港股市自今年4月起已踏入新一个「大时代」,而股市带来的财富效应带动本港「套股换楼潮」,加上「两地基金互认」、「沪港通」与「深港通」等因素刺激投资气氛,亦有助带动下半年楼市表现向好。

值得一提的是,新一轮「白居二」将于 2015年8月接受申请,其入息及资产限额均获放宽,相信有助带动居屋、以至整体楼市交投,再近年本港经济基调持续向好等正面因素,料今年下半年楼市将「价高量稳」,楼价将升约10%,当中表现相对「滞后」的豪宅,有望爆发「追落后」,成为带动下半年楼市「升市火车头」。

DSD微调后一周年 一二手交投大增逾46% 多项因素利好下半年楼市

香港置业高级执行董事伍创业表示,根据香港置业资料研究部资料,回顾自去年5月中放宽DSD后至今的一周年,以实用面积计楼价由去年5月约8,924元,至今年5月上升至10,565元,期内大幅上升约18.4%。至于本港一手及二手注册量分别录得约1.8万及5.4万宗,分别按年大升逾6成及约43%;整体一、二手注册合计录得约7.2万宗,按年急增约47%(见图一),充分反映政府微调DSD,足以对楼市带来重大利好作用,料下半年只要政府不「加辣」,楼市向好之势头有望延续。

另一方面,资料显示,以往内地多次减息放水,资金往往会转投楼市,而自去年11月起内地人民银行已3度「出手」下调存贷款基準利率,相信已抵销美国加息的阴霾,长远而言有助整体楼市「水涨船高」,利好下半年楼价表现。

此外,回顾过往两批「白居二」共5,000个名额获批后,虽然短期内平均每宗二手居屋注册金额未有明显上扬,但这主要由于拣楼需时,故影响亦相对滞后,而长远计目前平均每宗二手居屋注册金额已涨至约385万元的历史新高。伍创业表示,随着新一轮「白居二」将于 2015年8月接受申请,加上其入息及资产限额均获放宽(见图二),预期将率先惠及中细价楼表现。

图一:微调DSD后一周年一二手交投变化

「DSD微调一周年」 一二手住宅交投大增近5成

图二:「白居二」与平均每宗二手居屋注册金额表现

「DSD微调一周年」 一二手住宅交投大增近5成

「套股换楼潮」带动楼市 豪宅成升市「火车头」

伍创业续指,除上述因素外,股市向好亦是带动楼市向上的原因之一。据土地注册处及香港置业资料研究部资料显示,股市表现与本港豪宅成交走势尤其近似(见图三),自去年11月「沪港通」开通后,本港恆生指数及逾千万元二手注册比率双双反覆上扬至高位,虽然近稍为回调后,未来仍有望同步进一步上升。此外,豪宅楼价表现自去年起已相对中细价楼「滞后」,故预期有望「追落后」。

伍创业预期,由于近年家庭入息中位数及银行存款数字已与日俱增至历史新高,失业率低及通胀温和亦足以証明本港经济基调良好;而在资金氾滥下,股市带来的财富效应带动本港「套股换楼潮」,加上「两地基金互认」以及即将开通的「深港通」等正面消息,料有助支持下半年整体楼市「价量齐升」,刺激下半年整体楼价升约10%,至于交投量则维持平稳局面。当中豪宅尤其受惠,相信将是下半年带动楼市升势的「火车头」。

图三:股市与豪宅之关係

「DSD微调一周年」 一二手住宅交投大增近5成

今年上半年楼价升近6% 一手注册金额料创历史次高

香港置业总裁李志成表示,回顾2015年上半年楼市,期内以实用面积计楼价由约9,984元升至约10,565元,升幅近6%(即约5.8%)。若以3区划分,新界区目前平均实用呎价约9,795元,较去年12月底止的约9,205元升约6.4%,升幅属3区之冠;至于港岛区及九龙区,现时平均实用呎价分别约14,591元及约12,486元,以半年计分别升约5.6%及6%,表现与大市相若。

至于注册量方面,李志成表示,若以每半年计,截至6月18日止,今年上半年一手私楼注册量录约7,785宗,虽不及去年下半年的9,904宗,但仍有望创自08年上半年以来「半年计」第二高位;期内注册金额暂录得约764.9亿元,亦有望创自96年上半年以来「半年计」历史第二新高。(见图四)

二手注册量方面,同期二手住宅注册量仅录约2.28万宗,注册金额暂录得约1,389亿元,继续徘徊低位,相信主要由于「3D」辣招锁住不少盘源,业主叫价「企硬」令买家对二手却步,导致二手交投陷入胶着。

图四:半年计一手私楼注册量及金额

「DSD微调一周年」 一二手住宅交投大增近5成

上半年细价物业注册比率创新低 20大屋苑楼价全告上升

李志成表示,根据土地注册处及香港置业资料研究部数字,若以物业类型划分,由于近年本港楼价水涨船高,故细价楼愈来愈少,今年上半年(截至6月18日)300万元或以下细价物业注册比率持续下跌,并跌至仅约18%的纪录新低(见图五);同期二手中价(300万至500万)物业注册比率虽由去年下半年的43%略为下调至41%,但仍超过4成,在历史高位徘徊;至于中上价物业(500万至1,000万)及豪宅(1,000万以上)注册比率则分别涨至约32%及约9%,双双创出纪录新高。

个别屋苑楼价方面,由香港置业业资料研究部统计的20大屋苑,首5月全部录得升幅,升幅介乎约0.5%至34.4%。当中升幅大的4个屋苑包括嘉亨湾、新港城、太古城及丽港城,4者期内升幅分别约34.4%、12.7%、12%及约10.1%,升幅均超过1成;反观宇晴轩、贝沙湾、翔龙湾及沙田第一城上半年仅分别升介乎0.5%至2.2%,表现相对逊色。

图五:本年上半年二手细价物业比率继续下跌至纪录新低

「DSD微调一周年」 一二手住宅交投大增近5成

下半年楼市料价量齐升约10% 豪宅「追落后」成升市「火车头」

伍创业总结,除美国以外环球央行均以「放水」为主调;股市向好带来的财富效应带动本港「套股换楼潮」;「两地基金互认」、「沪港通」与「深港通」等因素刺激投资气氛,加上新一轮「白居二放宽」带动整体楼市交投等正面因素带动,料今年下半年楼市将「价高量稳」,楼价将升约10%,当中表现相对「滞后」的豪宅,有望爆发「追落后」,成为带动下半年楼市「升市火车头」。

香港地产网数据参考:香港楼市成交

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