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房地产行业正在慢慢看到像里克勒布朗这样的买家的回归

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  • 2019-07-27 11:57:29

房地产行业正在慢慢看到像里克勒布朗这样的买家的回归,他在金融危机期间失去了他在密歇根州的房屋取消抵押品赎回权,但现在又有资格获得抵押贷款。

LeBlanc先生是一名46岁的住宅建筑经理,他在减薪20%之后,在2007年的每月1,400美元抵押贷款中落后。在搬到佛罗里达州寻找新工作之前,他曾试图出售房产。没有接受者,他接受了租房者。但由于在密歇根州Highland的房产中欠下了225,000美元,他和他的妻子最终在2008年失去了止赎。

在此后的几年里,勒布朗先生说他被拒绝了汽车贷款和信用卡。他的信用受到破坏,他学会了没有债务的生活,并用现金支付家庭的费用。

去年,随着他的止赎,他发现自己有一个近乎干净的信用额度。LeBlancs在佛罗里达州圣奥古斯丁海滩购买了一套四居室牧场,借入不到30万美元的30年期抵押贷款,抵押贷款人和经纪人董事金融集团持有约4.4%的固定利率。

2007年 - 危机爆发的那一年 - 直到去年年底,超过五百万美国家庭失去了抵押品赎回权。取消抵押品赎回权和大多数负面信用事件都会在信用报告中保留长达七年。对于那些在危机初期失去家园的人来说,随着黑色标记的消失,信用评分正在提高,从而提高了他们再次借款的能力。这可能对美国经济产生广泛影响,包括未来几年抵押贷款需求的增加。

Fair Isaac Corp.开发了广泛使用的FICO信用评分,估计有91万消费者的信用报告显示他们在2007年10月至2008年10月期间在他们的家中开始止赎程序。其中,有264,400人没有事件证据。在去年十月的信用报告中。据FICO称,到今年年底,这个数字将增加到645,600。

“止赎危机的黑暗阴影终于开始消退,”穆迪公司旗下穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪说,“这应该对单户住房产生积极作用,而且对于更广泛的经济。”

改变游戏规则

七年期结束可以改变借款人的游戏规则,他们有资格获得新房贷款并降低利率。但并非所有贷款人都欢迎他们。

美国银行(Bank of America Corp.)和摩根大通(JP Morgan Chase&Co 。)等多家大型银行遭遇抵押贷款相关处罚后,决定大幅削减抵押贷款,并制定严格的信贷要求,排除除最安全的借款人以外的所有人。诸如高信用评分和无瑕疵信用记录等要求具有排除一些止赎借款人的效果。

其中一些银行,如Wells Fargo&Co。和SunTrust Banks Inc.,最近表示他们将开始放宽信贷准入。但与此同时,规模较小的银行,大部分都没有受到处罚,利用了大银行的沉默,为了获得市场份额而向有资格但信誉较差的借款人开放了龙头。

图:房主看到他们的信用在取消抵押品赎回权后数年改善许多取消抵押品赎回权的借款人选择由联邦住房管理局支持的贷款,这使得这些买家在某些情况下可以在短短一年内回归。但是,包括摩根大通公司在内的一些大型银行,在政府处罚和与FHA贷款等错误相关的诉讼(如借款人的收入增加等)相关的诉讼后,已经减少了他们的FHA贷款。

潜在抵押贷款申请人的增加可能会给房屋抵押贷款行业带来冲击。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据,房屋购买的起源去年下降了13%,达到6380亿美元,因为较高的利率和房价抑制了可负担性。

联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp.)的数据显示,这一下滑拖累银行业务收入,这是五年来首次下降,部分原因是抵押贷款活动收入减少。

亚利桑那州立大学WP凯瑞商学院房地产理​​论与实践中心主任迈克奥尔说:“我们有很多人受到丧失抵押品赎回权的影响,并且一直坐在禁区内。” “这个”回旋镖买家“群体是一个相当可观的潜在需求。”

抵押贷款公司已经开始看到转变。最大的FHA贷款机构之一loanDepot LLC的首席执行官Anthony Hsieh表示,该公司目前的FHA借款人中有四分之一在过去七年中已经取消抵押品赎回权或破产。Hsieh先生表示,严格的抵押贷款要求 - 例如相对较高的信用评分标准 - 一直阻止借款人持观望态度。但这开始发生变化。

“不同之处在于他们实际上可以获得批准,”Hsieh先生说,他说近期降低抵押贷款费用等因素正在增加。

FICO信用评分范围从300到850,大多数抵押贷款人通常要求至少620到660分才能批准申请人。

截至2007年10月至2008年10月期间,约有12%的人 - 或约109,000人 - 在其信用报告中登上了止赎程序,截至2014年10月的FICO信用评分至少为680.这比2012年10月的6.2%和4.4 2010年10月%。

他们的恢复发生在七年期过去之后,负面信息从他们的信用报告中删除。得分改善表明,自止赎以来,他们与其他贷款保持同步。

三家主要的信用报告公司 - Equifax , Experian和TransUnion--从取消抵押品赎回权初期开始的七年期间开始计时,从贷款人报告借款人错过最终导致取消抵押品赎回权的付款之日算起。

障碍仍然存在

许多有资格获得抵押贷款的人仍然不会因其信用报告中的其他问题而获得资格,例如迟到的信用卡付款或拖欠的汽车贷款,这也会拖累分数。许多取消抵押品赎回权的借款人仍然过于贪婪地再次考虑房屋所有权。根据联邦住房管理局的数据,截至2014年9月,贷款人在截至2014年9月的FHA抵押贷款中仅发起了2,162个FHA抵押贷款。这比2013年同期的1,808略有上升。

一些信贷改善的人仍然无法从贷方获得有利的回应。61岁的工程师格里·杜瓦(Gerry Duva)在威斯康星州奥什科什(Oshkosh)工作,设法以105,000美元的价格卸下他的房子,他欠了他的房子超过18万美元。他失去了工作,银行已经开始取消抵押品赎回权。

杜瓦先生说,他已经尝试了六个贷方,但找不到愿意与他合作的人。他说,在杜瓦先生的房地产经纪人透露他曾经进行过卖空之后,一家贷款人取消了他的首次任命。

“我会问,'你甚至不想试图解释特殊情况?' 他们说不,他们不会对此做任何事,“杜瓦先生说,他说他的信用评分现在高达750左右。

一些分析师警告称,回旋借款人可能会推迟另一波不良贷款,因为之前已经取消抵押品赎回权的人更有可能再次这样做,抵押贷款研究公司SMR研究公司总裁Stu Feldstein表示。在新泽西州哈克特斯镇

图:已完成止赎正在下降一些以前取消抵押品赎回权的房主已经能够在不等待七年的情况下获得新的抵押贷款。联邦住房管理局允许经过完全丧失抵押品赎回权并修复其信贷的借款人在取消抵押品赎回权完成后仅三年就有资格获得FHA保险住房贷款,即使在极少数情况下也只需一年。根据穆迪的分析,大约120万先前取消抵押品赎回权的借款人已经超过了这三年。

与此同时,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)通常担保的贷款质量较高,借款人的成本低于联邦住房管理局支持的贷款 - 在失业后的某些情况下,在卖空后的短短两年内还可以提供贷款。

LeBlanc先生在支持两个住宅 - 密歇根州的住宅和他搬到佛罗里达州的租赁房产 - 时已经被拉得很瘦 - 这次回归房屋所有权是不同的。

他说他曾经把他的房子看作是他可以购买和翻转的投资而没有太多皮肤。在密歇根州的房产中,他一度欠下了它的全部金额。这一次,他说他只是看着他的家 - 他可以待很长时间的地方。

“我为我的家人做了这件事,”勒布朗先生说。“[我]正在建立遗产,总有一天我的孩子会最终得到我拥有的东西,”他说。他的抵押贷款每月约为2,000美元。

凯瑟琳和克里弗利是少数几个没有等待七年重新进入房地产市场的人。

在Foley先生失去作为会议服务主管的工作后,这对夫妇在2010年拖欠了238,000美元的住房贷款。取消抵押品赎回权后,Foleys从一个小公寓跳到另一个小公寓,最终进入一个高犯罪率的社区,Foley女士说她害怕晚上外出。虽然经历令人痛苦,但是削减策略帮助他们节省了资金并避免承担新债务,这使他们在短短两年内将信用评分提高到接近700。

今年2月,这对夫妇以175,000美元的价格在亚特兰大地区购买了一套房子,其中包括来自威斯康星州麦迪逊的贷款人Fairway Independent Mortgage Corp.的30年4.1%固定利率的FHA支持抵押贷款。

Foleys在亚特兰大的新房子比以前的房子小,而且不那么奢侈。虽然Foley女士说她错过了旧地方的枝形吊灯和木地板,但这对夫妇并不打算这次进行任何重大装修。相反,再次成为房主既是一种心理上的润唇膏,也是稳定他们生活的重要一步。

“我不知道在现在这个经济体中,任何人都有财务保障,但我觉得我能保持安全。我学会了备份计划,“她说。

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